Pravljica v belem

Na plemiški zemlji rodbine Lazarini v Smledniku pri Ljubljani je zraslo elitno naselje novodobnih slovenskih plemičev. Razkrivamo, kdo vse si je tam ustvaril domovanje, medtem pa trgovci z nepremičninami pravijo, da se je padanje cen stanovanj in hiš ustavilo. Nepremičninskega davka, kot kaže, letos še ne bo.

V elitnem naselju Brezovec, ki ga obdaja idilična narava, gozd in golf igrišče, prodamo nadstandardno hišo … Tako oglašujejo hiše, ki so na prodaj v naselju med Šmarno goro in naseljem Smlednik pri Ljubljani, ki je postalo ograjena, varna oaza za slovensko elito. Zdaj je bela v zimskem stilu. Z nakupom parcele ali že zgrajene hiše v tem naselju si lastnik kupi tudi malo plemiškega pridiha, saj je bilo 59 tamkajšnjih parcel v lasti znane plemiške rodbine Lazarini, katerih dragulj, smledniški dvorec, ni daleč stran. Za parcele v naselju Brezovec pri Smledniku so po zapisu v Financah člani rodbine Lazarini iztržili okoli štiri milijone evrov. Poleg tega naselja je bilo, kot se za imenitne ljudi spodobi, urejeno tudi golf igrišče, vseh 59 vil pa še ni zgrajenih. Toda tiste, ki so, so prestižne, dostop do njih pa zapira zapornica, čeprav gre za občinsko cesto v lasti občine Medvode. Kako to, da si lahko nekdo ogradi javno cesto, smo vprašali na to občino, od koder pa žal nismo prejeli odgovora.

Novodobni plemiči

Najbolj impozantno deluje pravi dvorec z velikim bazenom v lasti Jožeta Štublarja in Nataše Klopčavar Štublar. Vila je velika 347 kvadratnih metrov, zgrajena leta 2007, po oceni Gursa je vredna (le) 361 tisoč evrov. Štublarja sta solastnika družbe za finančne, tehnične in poslovne storitve Acord-92, ki je pred leti gradila Garni Hotel Rute pri Kranjski Gori. Domovanje v elitnem naselju sta si uredila tudi Nataša Šuklje Velkavrh in Bojan Velkavrh. Gre za sestro nekdanjega ministra za notranje zadeve Boruta Šukljeta, sicer pa sta skupaj z zakoncem po družbi Sofina lastnica Hotela M v Ljubljani. Njuna hiša je velika 280 kvadratnih metrov, zgrajena pred 12 leti, po oceni Gursa vredna 225 tisoč evrov. V bližini je hiša Gregorja Benčine, direktorja Jelovice, čigar pred tremi leti zgrajena nepremičnina je velika 328 kvadratnih metrov neto tlorisne površine, ocenjena pa na 307 tisoč evrov. Še ne zaključena je vila notarja Andreja Škrka, ki je član sodnega sveta, znan po tem, da je od storitev za stanovanjski sklad zaslužil 700 tisoč evrov. Vilo si je tam omislil tudi Erno Szilagy, lastnik družbe ES Metal. Velika je 396 kvadratnih metrov, zgrajena 2010 in po Gursu ocenjena na 333 tisoč evrov. Med tistimi nepremičninami, ki so (še) v lasti Lazarinijev, je hiša, velika 260 kvadratnih metrov, ocenjena na 225 tisoč evrov in zgrajena pred osmimi leti, njena lastnica pa je Evgenija Marjeta Lazarini. Ne dvomimo, da si je hišo z vrhunskim pohištvom Natuzzi opremil Matjaž Šogorić, direktor družbe Maros, ki je predstavnik Natuzzija. Njegova hiša je stara osem let, velika 290 kvadratnih metrov, GURS pa jo je ocenil na skromnih 280 tisoč evrov. Opozoriti velja, da primerljive hiše v tem naselju za prodajo oglašujejo po cenah več kot pol milijona evrov. Lastnica ene od njih je Tatjana Brunček Jovičević, ki je nekdaj vodila sektor za bilateralne odnose na ministrstvu za gospodarstvo. Njena hiša je bila zgrajena pred štirimi leti, podatkov o velikosti ni, vredna pa je po oceni 328 tisoč evrov. V belo fasado odeta stoji hiša Alenke Zvonke Košak, velika 290 kvadratnih metrov, po cenitvi Gursa vredna dobrih 300 tisoč evrov.

Ustalitev cen

Množica predvsem mlajših Slovencev pa bi bila zadovoljnih že s čisto povprečnim stanovanjem. In kakšne so v zadnjem obdobju cene rabljenih prodanih stanovanj? Po zadnjih podatkih geodetske uprave, kjer zbirajo informacije o vseh prodajah nepremičnin, so se v lanskem letu ustalile in več ne padajo. Tako je bila na primer v drugi polovici leta 2013, upoštevaje vso Slovenijo, povprečna cena kvadratnega metra za rabljeno stanovanje 1.490 evrov, pri čemer je taka ostala tudi v prvi polovici leta 2014. Pred tem so si seveda sledila leta padanja cen, 2011. je bila povprečna cena za rabljeno stanovanje v Sloveniji še 1.730 evrov za kvadratni meter, v drugi polovici leta 2012 je upadla na 1.600 evrov, v prvi polovici leta 2013 pa se je še znižala na 1.530 evrov za kvadratni meter rabljenega stanovanja. Seveda so razvidne velike razlike med regijami. V prvi polovici lanskega leta je bila povprečna cena prodanega kvadratnega metra rabljenega stanovanja v Ljubljani 2.020 evrov (konec leta 2013 celo nekoliko manj – 1.990 evrov). Tudi do te cene je privedlo večletno vztrajno padanje cen. Še leta 2011 je bila cena za Ljubljano v povprečju 2.470 evrov. Cene so najbolj upadle ravno v Ljubljani, zanimivo pa je, da so na Obali zadržale razmeroma visoke vrednosti. Obala tako ostaja regija z najvišjimi cenami rabljenih stanovanj v Sloveniji – v povprečju so kupci v prvi polovici lanskega leta za kvadratni meter morskega ozračja morali plačati 2.230 evrov, to je natanko štiristo evrov manj, kot je bila cena leta 2011. Med večjimi mesti so cene prodanih stanovanj najnižje v Mariboru in Celju – v prvem je kvadratni meter na začetku lanskega leta stal v povprečju 1.090 evrov, v Celju je bil še nekoliko nižje, 1030 evrov. Res pa so tam cene najmanj upadle, leta 2011 je bilo treba v obeh mestih za kvadratni meter odšteti v povprečju nekaj več kot 1.200 evrov.

Oživljanje trga

Dobra novica je, da trg v zadnjem času spet oživlja, kot so nam potrdili v nekaj nepremičninskih podjetjih. Po podatkih Geodetske uprave RS je sicer v drugi polovici leta 2013 prišlo do okoli desetodstotnega upada prodaje rabljenih stanovanj – na območju celotne Slovenije jih je bilo prodanih 2.313, toda nato je sledilo 17-odstotno povečanje, in sicer na 2.803 prodanih stanovanj v prvi polovici lanskega leta. Medtem na novo zgrajenih stanovanj (primarni stanovanjskih trg) prodajo nekajkrat manj od rabljenih – od začetka julija 2013 do konca junija 2014 jih je bilo prodanih 450, več kot polovica od teh pa je bila zgrajenih pred letom 2010. Da je trg še vedno »počasen«, priča podatek, da je bila manj kot petina stanovanj prodana že v prvem letu od zgraditve. Pri tem kvalitetna nova stanovanja na odličnih lokacijah v Ljubljani še vedno dosegajo ceno več kot štiri tisoč evrov za kvadratni meter. Za ponazoritev, kako zelo je upadel stanovanjski trg, lahko povemo, da so leta 2007 po Sloveniji prodali 11 tisoč stanovanj (rabljenih in novih), predlanskim pa le šest tisoč.

Največji upad v Ljubljani

Kot nam je povedal Diego Potočnik, direktor nepremičninske agencije Sonce nepremičnine, so se cene nepremičnin, po katerih jih prodajajo v zadnjem letu, ustalile. Prodaj je bilo nekoliko več kot pred letom dni, meni pa, da se je večletno padanje cen ustavilo in se dotaknilo dna. Kot primer je navedel, da je leta 2007 prodal dvoinpolsobno stanovanje v Ljubljani, veliko 64 kvadratnih metrov, po ceni 160 tisoč evrov, zdaj pa je bilo to isto stanovanje prodano za 110 tisoč evrov. Gre za približno tretjino nižjo ceno v primerjavi z vrhuncem cen. Te so najbolj upadle v Ljubljani, kjer so bile tudi najvišje, tako da se je zmanjšala razlika med Ljubljano in okolico. Problem je, da so banke še vedno zelo zahtevne pri kreditiranju, pogoji za najem kredita so strogi, ljudje pa imajo vse manj zaposlitev za nedoločen čas. Zavoljo uvedbe energetskih izkaznic (o njih v posebnem okviru) promet ni upadel, kvečjemu so se iz oglaševanja umaknili manj resni ponudniki (energetska izkaznica je obvezni del pri oglaševanih stanovanjih in hišah). Kakšne večje ponudbe stanovanj na trgu na račun stečajev gradbenih podjetij ni opaziti, pravi Potočnik, tudi na cene ne vplivajo. Glede napovedanega novega davka na nepremičnine, o čemer govori vlada Mira Cerarja, pa opozarja, da ne bi smeli preveč obdavčiti poslovnih prostorov, saj je treba gospodarstvo razbremeniti namesto obremeniti. Povprečna cena hiš Tudi drugi nepremičninarji so nam potrdili, da zavoljo stanovanj iz stečajev ni opaziti padanja cen, sicer pa jih niti ni toliko na trgu. Pri prodaji ločijo kupce fizične osebe, ki kupujejo za lastne potrebe, in investitorje, ki jih zanima donos. Fizične osebe iščejo predvsem že dokončane gradnje in pravno varen nakup, takšnih pa je od DUTB in drugih bank malo. Opažajo, da se je povpraševanje v zadnjem letu dni nekoliko povečalo, to pripisujejo zniževanju cen v preteklih obdobjih. Zdaj je več kupcev, ki so mnenja, da cena upravičuje nakup, kar pomeni večjo živahnost na trgu. Na primer kupce z debelejšo denarnico zanima nakup kvalitetnih stanovanj na dobrih lokacijah v Ljubljani, povpraševanje na tem področju je večje od ponudbe. Pogrešajo predvsem stanovanja velikosti od sto do 150 kvadratnih metrov. Vse pa je odvisno od cene. Na primer nadpovprečna stanovanja v novozgrajenem nebotičniku Situla v bližini železniške postaje so slabo prodajali, saj je bila postavljena previsoka cena – 3.600 evrov za kvadratnih meter, zdaj so jo znižali na 2.800 evrov, pa še vedno ni dovolj povpraševanja. V primerjavi z letom 2009 so cene upadle za približno četrtino. Ovira pri nakupu stanovanj je tudi, če objekt nima uporabnega dovoljenja, glavne postavke pri ceni pa ostajajo lokacija, kvaliteta in velikost. Po podatkih Gursa je bila povprečna cena prodane hiše (velike 160 kvadratnih metrov, zgrajene leta 1970) leta 2013 v Ljubljani 1.450 evrov za kvadratni meter, to pomeni velik padec v primerjavi z letom 2008, ko je bila 2.250 evrov. V Mariboru je povprečna cena kvadratnega metra prodane hiše, zgrajene okoli 1970., trenutno le 630 evrov, natanko pol manj kot leta 2008.

DUTB ne sedi na stanovanjih

Po besedah nepremičninskih trgovcev na trgu ni razvidno posebno povečanje ponudbe zaradi stanovanj, ki izvirajo iz propada gradbenih podjetij. Kupci do njih lahko pridejo na javnih dražbah, ki jih razpisujejo prek sodišč, kljub razširjenemu prepričanju, da DUTB oziroma slaba banka »sedi« na množici stanovanj in jih noče dati v prodajo, pa to ne drži. Kot pravijo na slabi banki, ne razpolagajo z nepremičninami, ampak s slabimi terjatvami, ki so bile prenesene nanje, pogosto pa so zavarovane z nepremičninami. Po prenosu terjatev z NLB in NKBM je takih nepremičnin približno dva tisoč, toda z njimi ne razpolagajo in jih ne morejo prodajati. So del stečajne mase in stvar prodaje stečajnih upraviteljev, gre predvsem za stanovanja iz nasedlih stanovanjskih projektov, velik del jih je še nedokončanih. Ustavljene prodaje Sami bodo iz stečajnih postopkov prevzemali nepremičnine, ki jih sicer ne bo možno unovčiti, večje nepremičnine, na katerih nastaja škoda in je treba takoj ukrepaukrepati, in tiste, za katere zaradi razmer na trgu grozi, da bodo prodane bistveno pod ceno (»fire sale«). Včasih na javnih dražbah svojo zastavno pravico na nepremičninah zamenjajo za lastninsko pravico. To so na primer prejšnji mesec na javni dražbi storili s stavbo in pripadajočim zemljiščem Zavoda za izgradnjo socialnega centra Vrtojba, kjer naj bi nastal dom starejših občanov s 120 posteljami, zraven pa je še objekt z 38 varovanimi stanovanji. Nepremičnine so kupili na tretji javni dražbi za z 4,2 milijona evrov, pri čemer so bile v račun vzete prenesene terjatve od Abanke Vipe. Včasih prodaje iz stečajnih postopkov tudi ustavijo zaradi prenizke ponujene cene, toda, kot poudarjajo, nimajo moči za neposredno blokado prodaje, ampak ima slaba banka kot upnica pravico popodati mnenje glede prodajnih cen. To se je pred dobrim letom dni zgodilo ob prodajanju stanovanj iz »Vegradovega« naselja Celovški dvori v Ljubljani, ko stečajnemu upravitelju niso podali pozitivnega mnenja za prodajo, saj so bile ponujene cene nižje od polovice likvidacijskih cen (nižje od tisoč evrov za kvadratni meter). Pravijo, da je bila odločitev pravilna, saj je stečajni upravitelj nadaljeval prodajo stanovanj po višjih cenah.

Iskanje tržne cene

Od bolj znanih sosesk, ki jih še niso prevzeli v lastništvo, je koprska Nokturno z 215 stanovanji, razlog je vložena pritožba. Njihova trenutna ponudba nepremičnin je poleg 21 zemljišč le še eno stanovanje, tri hiše, ena soseska, dva turistična objekta in štirje trgovski prostori. Pri enem od dveh turističnih objektov gre za Pohorske terase, apartmajsko naselje, zgrajeno leta 2010, ki ga ponujajo za ceno 1,8 milijona evrov plus DDV, drug pa je znano novomeško gostišče Kos, ki je na razpolago za 290 tisoč evrov. Če bi radi investirali v nakup soseske, je na voljo tista v Gornji Radgoni, kjer sta dva objekta, oskrbovana stanovanja in stanovanjski blok, skupaj bi radi zanju iztržili 900 tisoč evrov. Zavedajo se, da z odlašanjem prodaje nastajajo veliki stroški v vrednosti šest odstotkov vrednosti nepremičnine na leto (vzdrževanje, zavarovanje, davki, amortizacija), vendar če v določeni regiji ni nobenega podjetja, ki bi potrebovalo nove poslovne prostore, se ne odločijo za prodajo, saj ne morejo doseči tržne cene.

Gospodarska rast

Je rahlo oživljanje trga nepremičnin in ustalitev cen znanilec novega živahnega trgovanja? Odvisno je od gospodarske rasti, zaposlenosti in ravnanja bank, pravijo poznavalci.

 

Vir: Reporter

Naša spletna stran uporablja piškotke, ki se naložijo na vaš računalnik. Ali se za boljše delovanje strani strinjate z njihovo uporabo?

Več o uporabi piškotkov

Uporaba piškotkov na naši spletni strani

Pravna podlaga

Podlaga za obvestilo je spremenjeni Zakon o elektronskih komunikacijah (Uradni list št. 109/2012; v nadaljevanju ZEKom-1), ki je začel veljati v začetku leta 2013. Prinesel je nova pravila glede uporabe piškotkov in podobnih tehnologij za shranjevanje informacij ali dostop do informacij, shranjenih na računalniku ali mobilni napravi uporabnika.

Kaj so piškotki?

Piškotki so majhne datoteke, pomembne za delovanje spletnih strani, največkrat z namenom, da je uporabnikova izkušnja boljša.

Piškotek običajno vsebuje zaporedje črk in številk, ki se naloži na uporabnikov računalnik, ko ta obišče določeno spletno stran. Ob vsakem ponovnem obisku bo spletna stran pridobila podatek o naloženem piškotku in uporabnika prepoznala.

Poleg funkcije izboljšanja uporabniške izkušnje je njihov namen različen. Piškotki se lahko uporabljajo tudi za analizo vedenja ali prepoznavanje uporabnikov. Zato ločimo različne vrste piškotkov.

Vrste piškotkov, ki jih uporabljamo na tej spletni strani

Piškotki, ki jih uporabljamo na tej strani sledijo smernicam:

1. Nujno potrebni piškotki

Tovrstni piškotki omogočajo uporabo nujno potrebnih komponent za pravilno delovanje spletne strani. Brez teh piškotov servisi, ki jih želite uporabljati na tej spletni strani, ne bi delovali pravilno (npr. prijava, nakupni proces, ...).

2. Izkustveni piškotki

Tovrstni piškotki zbirajo podatke, kako se uporabniki vedejo na spletni strani z namenom izboljšanja izkustvene komponente spletne strani (npr. katere dele spletne strani obiskujejo najpogosteje). Ti piškotki ne zbirajo informacij, preko katerih bi lahko identificirali uporabnika.

3. Funkcionalni piškotki

Tovrstni piškotki omogočajo spletni strani, da si zapomni nekatere vaše nastavitve in izbire (npr. uporabniško ime, jezik, regijo) in zagotavlja napredne, personalizirane funkcije. Tovrstni piškotki lahko omogočajo sledenje vašim akcijam na spletni strani.

4. Oglasni ali ciljani piškotki

Tovrstne piškotke najpogosteje uporabljajo oglaševalska in družabna omrežja (tretje strani) z namenom, da vam prikažejo bolj ciljane oglase, omejujejo ponavljanje oglasov ali merijo učinkovitost oglaševalskih akcij. Tovrstni piškotki lahko omogočajo sledenje vašim akcijam na spletu.

Nadzor piškotkov

Za uporabo piškotkov se odločate sami. Piškotke lahko vedno odstranite in s tem odstranite vašo prepoznavnost na spletu. Prav tako večino brskalnikov lahko nastavite tako, da piškotkov ne shranjujejo.

Za informacije o možnostih posameznih brskalnikov predlagamo, da si ogledate nastavitve.

Upravljalec piškotkov

Sonce nepremičnine d.o.o.