Slovenci začnejo nepremičnine iskati doma, končajo pa na tujem

Počitniška stanovanja v Istri in Dalmaciji so zanimiva predvsem zaradi nizkih cen.

Ljubljana, Zagreb – »V najboljših letih, med 2005 in 2008, je bilo v naši nepremičninski agenciji slišati vse jezike, nemško, angleško, rusko, madžarsko in tudi slovensko. Slovenci ste bili kupci številka ena; najdražjo vilo v Dalmaciji je kupil prav – Slovenec. Zadnja leta tujcev tak rekoč ni, čeprav je za državljane EU režim kupovanja nepremičnin enak kot za domačine.«

S temi besedami je hrvaški nepremičninski trg na nedavni okrogli mizi o letošnjih nepremičninskih trendih opisala Jasminka Biliškov, direktorica istoimenske nepremičninske agencije iz Splita. Osredotočila se je na priobalni, turistično in gospodarsko zanimivejši del. Medtem ko Hrvaška pogreša tuje kupce nepremičnin, pa tudi oslabelo domače povpraševanje na Hrvaškem ni zadržalo večletnega padanja cen stanovanj.

Cenovni trendi: strmo navzdol

Gibanja so zelo podobna slovenskim, vendar močnejša. Po podatkih nepremičninskega portala Crozilla.com na Hrvaškem cene stanovanj padajo že od leta 2008, a v zadnjem času počasneje. Marca letos so bile v povprečju dva odstotka nižje kot marca lani, kar 8,1 odstotka nižje kot marca 2010, glede na leti 2009 in 2008 pa so padle za 14,4 oziroma za 17,6 odstotka. Na letni ravni je bila pocenitev najmočnejša v Dubrovniku (– 7,5 odstotka) in Zagrebu (– 4,7 odstotka), rahlo pa so zrasle cene v Pulju in Zadru. V primerjavi z letom 2007, ko so bili stanovanjski krediti najdostopnejši, se je na primer v Zagrebu kvadratni meter stanovanja pocenil za več kot 30 odstotkov (s skoraj 2500 evrov na manj kot 1700 evrov).

Na Jadranu se je cena kvadratnega metra stanovanja v petih letih v povprečju znižala za dobro četrtino. Kot ugotavljajo v tamkajšnjih nepremičninskih agencijah, so cene še vedno najvišje v Splitu, kjer je treba za kvadratni meter odšteti okoli 2300 evrov. Tako je, piše hrvaški Poslovni dnevnik, Split 12 odstotkov dražji od najdražjih španskih mest (Madrida in Barcelone), kjer so v zadnjih petih letih cene padle za kar 35 odstotkov. »Upoštevaje nadaljevanje krize, povečevanje števila brezposelnih in napovedani davek na nepremičnine se bodo cene stanovanj na Hrvaškem verjetno še zniževale. Ni pa pričakovati, da se bodo cenile tudi najbolj privlačne nepremičnine; zanje bo vedno mogoče najti voljnega, petičnega kupca,« napoveduje Dubravko Ranilović, predsednik nepremičninskega združenja pri hrvaški gospodarski zbornici.

Slovenci, zazrti čez mejo

V zadnjih treh letih so Slovenci na Hrvaškem kupili kar 5673 nepremičnin, vendar vsako leto manj. Zaradi poznavanja okolja in jezika pogosto kupujejo sami, neposredno, nekateri to storijo prek hrvaške, drugi prek slovenske nepremičninske agencije. Največji slovenski ponudnik hrvaških nepremičnin je agencija Sonce nepremičnine. Po mnenju njenega direktorja Diega Potočnika Slovenci zdaj sicer manj povprašujejo po hrvaških nepremičninah kot v preteklosti, a posli niso zamrli. Pri sosedih so namreč cene počitniških bivališč (v primerjavi s tistimi ob slovenski obali) bistveno ugodnejše; morda so že dosegle dno. Po Potočnikovih izkušnjah so dražje tiste nepremičnine, ki ležijo bliže državni meji, južneje pa se kvadratni meter poceni. Okoli 45 kvadratnih metrov velik apartma na Pagu, denimo, 120 metrov od morja, je mogoče dobiti za kakih 75.000 evrov, primerljiva nepremičnina v Novigradu pa bi stala več kot 100.000 evrov. Slovenci (in večina drugih tujcev) največ povprašujejo po manjših stanovanjih, zato je ponudba teh skromnejša. Razkošne vile ob morju – vredne od enega do treh milijonov evrov – pa imajo v zadnjem času na piki zlasti bogati Avstrijci. Najdražje nepremičnine so se namreč relativno najbolj pocenile.

Tujci kupujejo stanovanja in apartmaje v glavnem za lastno uporabo, ne za oddajo v najem. Če jih hočejo oddajati, jih morajo prekategorizirati v poslovne prostore in za oddajanje pooblastiti hrvaško nepremičninsko agencijo.

Sicer pa, kot pravi Potočnik, na povpraševanje po nepremičninah vpliva poleg sezone tudi aktualno dogajanje v politiki. S ciprsko krizo je, denimo, opazno naraslo; stranke so povedale, da se bojijo imeti denar v bankah, zato ga nameravajo vložiti v nepremičnine. »Hrvaška se jim zdi zanimiva zaradi nizkih cen. Tudi Slovencem. Iskati začnejo na domačih tleh, pogosto pa končajo onstran meje.«

Davčna bremena

Cene in interes kupcev krojijo tudi davki, ki jih lastniki nepremičnin na Hrvaškem plačujejo (oziroma jih bodo v prihodnosti) za svoje nepremičnine. Zdaj pri sosedih velja letna občinska dajatev, davek na vikende, apartmaje, počitniške hišice v višini od pet in 15 kun (od približno 0,7 do dva evra) na kvadratni meter, odvisno od določil občine, v kateri je nepremičnina.

Davka na nepremičnine, ki so ga na Hrvaškem glasno napovedovali že lani, pa najbrž (še) ne bo. Že sama negotovost v zvezi z njim je ohlajala nepremičninski trg, poleg tega pa se niti vladajoči koalicijski partnerici SDP in HNS ne moreta zediniti, ali je davek potreben ali ne.

Kljub vsemu hrvaško finančno ministrstvo nadaljuje pripravo zakona. Po predlogu naj bi omenjeni davek zamenjal sedanje komunalno nadomestilo, ki ga lastniki plačujejo različno po občinah. Novi zakon naj bi bil bolj pravičen, saj bi višji davek plačali lastniki več vrednih nepremičnin. Dajatev na stalno in začasno bivališče bi bila primerljiva s sedanjim nadomestilom, medtem ko bi bila pri tretjem bivališču (npr. vikendu) obdavčena neznižana davčna osnova, torej bi bil davek po nekaterih izračunih do 30-krat višji od sedanjega nadomestila. Po izračunih ministrstva bi na primer nepremičninski davek zaa apartma na Krku znašal skoraj 6400 kun ali skoraj 840 evrov na leto.

Po mnenju poznavalcev pa do uvedbe omenjenega davka ni več prav daleč, saj Hrvaška noče biti ena redkih držav v EU z nekakšnim komunalnim prispevkom (poleg Slovenije, ki že vrsto let neuspešno poskuša podobno zamenjati nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča). Še prej pa mora do konca urediti kaos v svojih nepremičninskih katastrih in »počistiti« številne črne gradnje. Obojega so se na Hrvaškem lotili zelo odločno.

Vir: Delo