Kako bo nepremičninski trg občutil reševanje bank?

Koalicijska pogodba strank PS, Desus, DL in SD navaja, da se vsaj tretjina stanovanj v lasti bank, ki bodo deležne ukrepov za sanacijo, proda še letos.

Pritisk na strani ponudbe nepremičnin se bo povečeval, je razvidno iz zadnjih aktivnostih slovenskih bank in koalicijske pogodbe. Analitiki prodajalcem svetujejo, naj se čim prej prilagodijo kupcem, prodaja z manjšo izgubo je boljša od čakanja in spremljanja poglabljanja izgub.

Banke vse aktivneje rešujejo svojo izpostavljenost do nepremičninskega trga oziroma do nepremičninskih investitorjev, ki jim ne uspe odplačevati dolgov. Našli smo nekaj primerov:

Gibanje vrednosti slovenskih stanovanskih nepremicnin medletna sprememba v odstotkih

Banka Celje je začela sodelovati z nepremičninsko agencijo Re/Max Slovenija, ki bo pomagala pri prodaji nepremičnin v lasti in tudi pod hipoteko banke. Celjani menijo, da bodo z izogibanjem izvršilnim postopkom in s pravočasnim odzivanjem na težave posojilojemalcev iztržili več, saj se izognejo stroškom izvršb, stečajev in podobno. Vendar pri tem priznavajo, da je prostora za zniževanje malo. Intenziviranje prodaje namesto podaljševanja ročnosti slabih posojil ponuja nekaj prostora pri cenah, ki ga bodo poskušali dodatno povečati še z ugodnejšim kreditiranjem morebitnih kupcev teh nepremičnin ali pa z oddajo z namenom poznejšega odkupa. Prodaja prostih nepremičnin je nujna - predvsem je treba intenzivno prodajati, ne pa čakati, da se bo to zgodilo samo, pravijo v Banki Celje, a opozarjajo, da je pri tem potrebne tudi nekaj strpnosti. Kot pravi bančniki namreč ne verjamejo v konkretnejše upadanje cen nepremičnin v prihodnje, saj opozarjajo, da se bo zaradi krize počasi verjetno zgodilo tudi pomanjkanje na ponudbeni strani.

NKBM nepremičnin ne zasega, se pa odločajo za nakupe nepremičnin komitentov, ki so v postopkih sodne izvršbe, stečaja ali pa se z njimi za ta korak dogovorijo še pred temi postopki. »Tako želimo doseči poplačilo čim večjega obsega terjatev, kupljene nepremičnine čim prej ponudimo po tržnih cenah. Nakupi in cenejša prodaja so ekonomsko opravičljivi, saj se 'škarje' med vrednostjo zaloge ter tržno ceno vse bolj razpirajo. Prav tako se lahko sredstva, pridobljena s prodajo, bolje naložijo, to pa zmanjša morebitno izgubo ob prodaji,« pojasnjujejo v drugi največji banki. V Ljubljani prodajajo tri stanovanja v Dunajskih kristalih, v Mariboru pa stanovanja v soseski Mariborska Metropola (iz stečajne mase Konstruktor Investa so maja lani kupili 96 dokončanih stanovanj - 35 jih je kupil stanovanjski sklad - in 81 nedokončanih stanovanj). »O prodaji pogovarjamo z nekaterimi domačimi in tujimi nepremičninski skladi,« še pravijo v NKBM.

Banka Hypo Aple-Adria: Mitja Križaj, direktor Hypo Leasinga, se strinja, da je z vidika ohranjanja vrednosti premoženja po njihovih izkušnjah najbolje, da se banka loti restrukturiranja obstoječih projektov pred stečajem upnika. To je najenostavneje, če je investitor, četudi gradbeno podjetje, za naložbo oblikoval posebno projektno družbo. V tem primeru se lahko projekt v stečaju nadaljuje po načelu ''going-concern'' (torej se rešujejo projekti, ki niso popolnoma bankrotirani). Kot praktični primer tovrstnega reševanja projektov Križaj navaja ljubljanski projekt Situla, ki ga nadaljujejo kljub stečaju glavnega partnerja in generalnega izvajalca Kraškega zidarja. Podobno je tudi s projektom Eko srebrna hiša, tudi v Ljubljani. Glede na kompleksnost situacije v primeru stečaja je za uspešno rešitev potrebna visoka stopnja kooperativnosti in ciljne usmerjenosti vseh vpletenih strani, poudarja Križaj. Tega pa včasih preprosto ni. Velikokrat se namreč zgodi, da niso za vztrajanje pri razmeroma visokih cenah krive banke, temveč investitorji, saj še kar računajo na dobičke, ki jih je težko ali nemogoče pričakovati.

V Abanki Vipa pojasnjujejo, da niso lastniki stanovanj, ampak imajo na določenih nepremičninah vpisano zastavno pravico za posojilo. »Investitorji so tisti, ki vodijo prodajo nepremičnin. Banka ne more pomembno vplivati na hitrost prodaje, seveda pa konstruktivno sodelujemo v vseh postopkih prodaje zastavljenih nepremičnin,« še sporočajo iz banke.

Iz NLB smo neuradno izvedeli, da snujejo tim, ki bi se aktivneje lotil reševanja posameznih nasedlih nepremičninskih projektov, verjetno prek njihovega nepremičninskega podjetja NLB Propria.

Bo koalicijska pogodba pretresla nepremičnine?

»Prizadevali si bomo sprejeti ukrepe za pospešitev postopkov, da bodo že zgrajena stanovanja dobila najemnike ali lastnike, pri čemer bomo zahtevali, da se vsaj tretjina stanovanjskega fonda v lasti bank, ki bodo deležne ukrepov za sanacijo bank, proda do konca leta 2013. Pri pripravi nove stanovanjske politike bomo poudarili reševanje stanovanjskega problema mladih družin,« so v koalicijski pogodbi zapisale stranke PS, Desus, DL in. V PS pojasnil o tej postavki pogodbe ne dajejo. Koliko bo dodatne ponudbe nepremičnin na slovenskem trgu po tem sprejetem ukrepu in kakšne posledice na cene nepremičnin lahko pričakujemo?

Analitik Alte Invest Matej Šimnic dvomi, da bi ta načrt v realnosti lahko deloval, sploh tako hitro. »Dokler se razmere v bančnem sistemu ne uredijo do te mere, da bo posojilna dejavnost začela oživljati, ni realno pričakovati ureditve razmer na nepremičninskem trgu. Če morebitnim kupcem ne bo omogočeno pridobivanje ugodnih hipotekarnih posojil, bo trg še naprej nelikviden, nepremičnine pa bo zelo težko prodati,« meni Šimnic. Banke bodo po njegovem mnenju še odlašale s prodajo, saj bi cene, pri katerih bi bila prodaja možna, lahko vodile v dodatno oblikovanje rezervacij oziroma v nove izgube. »Temu pa se bo večina bank želela vsaj delno izogniti, saj imajo že brez tega težave s kapitalsko ustreznostjo,« meni Šimnic.

Prodajte pred slabo banko

Je pa po njegovih besedah slaba banka v Španiji povečala prodajni pritisk na nepremičninskem trgu. Mnogi prodajalci - tudi banke - so pred oblikovanjem slabe banke pohiteli s prodajo in poskušali prehiteti slabo banko ter prodati nepremičnine, preden je na trg pljusknila večja ponudba nepremičnin. Nebančni prodajalci nepremičnin bi lahko razmislil o znižanju cene nepremičnine, ki jo prodajajo sedaj, saj lahko pričakujejo dodatno ponudbo na trgu. »Tudi vlagatelji v nepremičnine se bodo morali sprijazniti z dejstvom, da ni nujno, da se z nepremičnino zasluži ter da je kdaj bolje prodati z manjšo izgubo kot čakati, da se izguba poglablja. Banke so nekoliko v prednosti, saj v nasprotju z drugimi vlagatelji kupcu poleg same nepremičnine lahko ponudijo tudi financiranje,« meni Šimnic.

Ob tem se Šimnicu zdi možen scenarij, da bodo banke, predvsem pa slaba banka, naleteli na razmere, ko na trgu preprosto ne bo povpraševanja in se bo spet morala vmešati država. »Morebitni takšni posegi bi lahko vsaj začasno preprečili streznitev nepremičninskega trga,« meni Šimnic.

Španski nepremičninski plaz

Španski nepremičninski trg se je po oceni Wall Street Journala v primerjavi z irskim in ameriškim začel sesedati pozno. Po tem je podoben slovenskemu, le da je pri nas padec nekoliko manjši, saj je val ugodnega financiranja, ki je spodbujal rast nepremičninskega balona v Sloveniji, pljusknil v državo pozneje kot v druge evrske države, balon pa ni bil tako izrazit kot v Španiji. Je pa pritisk na cene nepremičnin v Španiji zadnje leto še posebej izrazit, zadnjih pet četrtletij je upad medletno vselej presegal deset odstotkov. Te pocenitve so pri WSJ med drugim pripisali državnim intervencijam in spodbudam za prodajo nepremičnin, ki so jih zasegle banke.

Vir: Finance.si