Kupiti stanovanje danes ali še čakati

ČAS ZA NAKUP NEPREMIČNINE JE ZDAJ PRIMERNEJŠI KOT PRED LETI, a ker je kupna moč večine prebivalstva majhna, jo kupijo predvsem tisti, ki jo res morajo.

So cene nepremičnin že dosegle dno? Je sedaj pravi čas za nakupe? Ali še počakati? Takšna in podobna vprašanja si že lep čas zastavljajo mnogi, ki zadnja leta spremljajo dogajanje na našem nepremičninskem trgu in ugotavljajo nenehen padec cen. Tudi po podatkih evropskega statističnega urada Eurostat so te v letošnjem prvem četrtletju v primerjavi z enakim obdobjem lani v območju evra padle za 0,3 odstotka, v celotni EU pa so se zvišale za odstotek. Med državami članicami EU, za katere ima Eurostat podatke, so se cene na letni ravni najbolj znižale na Hrvaškem, za 9,7 odstotka, v Sloveniji za 6,6 in na Cipru za 5,7 odstotka. Najbolj so se zvišale v Estoniji, za 17,5 odstotka, sledijo Latvija z 10,4-odstotnim zvišanjem cen in Združeno kraljestvo z 8 odstotkov višjimi cenami. Glede na prejšnje četrtletje so cene najbolj upadle na Hrvaškem, za 2,7 odstotka, v Luksemburgu za 2,3 in v Sloveniji za 1,7 odstotka.

Poglejmo torej, kako je pri nas in na Hrvaškem, kjer naj bi, kot ugotavljajo v Eurostatu, cene najbolj upadle. Je mogoče pričakovati še nadaljnji padec?

Ekonomist dr. Žan Oplotnik z Ekonomsko-poslovne fakultete v Mariboru meni, da ponudba nepremičnin v Sloveniji generalno še vedno bistveno presega povpraševanje, kar vsekakor pripomore k nižanju neke splošne ravni cen in povzroča pritisk na končno prodajno ceno in pričakovanja kupcev glede prodajne cene. "Glavni dejavniki so gotovo še vedno krčenje domače gospodarske aktivnosti v zadnjih letih, posledično upad kupne moči in kreditne sposobnosti ter posledično otežen dostop do virov financiranja na strani podjetij in gospodinjstev. Čeprav smo v prvem četrtletju tega leta po dolgem času ponovno zabeležili gospodarsko rast in smo naredili prvi korak k sanaciji bank preko slabe banke in k dokapitalizaciji, pa je za obrat na trgu nepremičnin še prezgodaj, saj vse navedeno na ta trg deluje z določenim zamikom. Prav tako so tudi kupci postali pri nakupih bolj previdni, predvsem pa bolj zahtevni," meni.

O tem, če so cene že dosegle dno, je zaradi segmentiranosti trga nepremičnin težko govoriti, pravi, vsekakor pa je čas za nakup nepremičnine danes bolj primeren kot pred leti, še zlasti, če želi kupec dobiti več in boljše v smislu kvalitete in kvantitete. Ugodnejše nakupe naj bi omogočale tudi nepremičninske dražbe, pravi, prav tako je mogoče za ugodno ceno nepremičnino tudi najeti. "V prihodnje, vsaj na kratek rok, ne pričakujem obrata trenda na trgu, še zlasti, če bo Slovenija postala še bolj segmentirana in centralizirana z vidika kupne moči, prihodka in gospodarske aktivnosti. Ne smemo pozabiti, da je ena izmed posledic krize tudi povečevanje neenakosti med ekonomskimi subjekti in regijami, ker nekateri predeli oziroma subjekti krizo občutijo manj kot drugi, razlike med njimi pa se, tako kot tudi med Ljubljano in Mariborom, še povečujejo."

Velika brezposelnost in prazne denarnice

Podobno razmišljajo tudi drugi poznavalci in vedno znova poudarjajo, da večina državljanov za nakupe v teh časih nima denarja. Kupna moč večine prebivalstva je majhna in danes nepremičnino kupujejo predvsem tisti, ki jo res morajo, pojasnjujejo. "Na gibanje cen stanovanjskih nepremičnin najbolj vplivajo brezposelnost in plače, ki jih splošni gospodarski obrat še ni dosegel, ker mu sledijo z največjim odlogom. Obrestne mere so res razmeroma nizke, vendar je dostop do stanovanjskih in drugih kreditov še zmeraj zaostren, tako da težko vidimo kakšne razloge za preobrat dosedanjega gibanja cen nepremičnin," meni ekonomist dr. Ivo Lavrač z Ekonomske fakultete v Ljubljani.

Ekonomist dr. Boris Pleskovič pa pravi, da je v tem trenutku še težko predvideti, kaj se bo v Sloveniji dogajalo s trgom nepremičnin: "Zelo smo zadolženi, imamo neuravnovešen proračun, vlada se šele sestavlja in ne ve se, v katero smer bo šla glede strukturnih reform, racionalizacijo javnega sektorja, konkurenčnosti in privatizacije. Pri nas krize še ni konec, jeseni se lahko ta še poglobi, če ne bomo upoštevali že večkrat ponovljenih priporočil Evropske komisije, lahko pa se trg, če se bo na finančnem ministrstvu našel nekdo ali več njih z mednarodnimi izkušnjami, stabilizira. V tem trenutku je ljudem neodgovorno svetovati, ali naj kupijo nepremičnino sedaj, ker obstaja veliko špekulacij," ugotavlja.

In kaj pravijo v nepremičninskih agencijah? Predvsem to, da je zdaj precej manj novih gradenj, kot jih je bilo še pred letom, dvema. Da bodo novozgrajena stanovanja enkrat pošla, je stroka opozarjala že dalj časa. In ker novih naložb sedaj ni, bo na strani ponudbe, ko bo promet z nepremičninami spet stekel, nastala velika praznina. Vse od sredine devetdesetih prejšnjega stoletja namreč ni bilo tako malo gradnje, kot je je danes. Kot je pred časom za naš časnik razlagal Edmond Petrovič iz Investmonda v Izoli, razen tistih najdražjih nepremičnin ni mogoče skoraj ničesar kupiti. "Nedavno je bilo prodanih nekaj stanovanj v Izoli po 4000 evrov za kvadratni meter. Dobre lokacije še vedno držijo cene, na splošno pa ugotavljam, da cene ne bodo več padale. Ni več kaj za kupiti! Samo slaba stanovanja so na prodaj, novogradnje so propadle in stojijo," je pripovedoval.

Namesto novih in kvalitetnih stanovanj naj bi sedaj imeli povsod ogromno neustreznih projektov, stanovanja v njih se bodo, kot menijo poznavalci, morala precej poceniti, če jih bodo investitorji hoteli sploh prodati. V letih dvigovanja cen so enako naraščale cene novim in starim nepremičninam, zdaj naj bi se po mnenju poznavalcev torej pokazala razlika v ceni med energetsko varčnimi in energetsko potratnejšimi ter sodobnejšimi in manj funkcionalnimi nepremičninami. "Prodajalci nekvalitetnih nepremičnin se bodo morali sprijazniti, da bodo morali prej ali slej prodati z izgubo, saj predkrizne višje cene zemljišč v stroških ne morejo biti več priznane," pravi dr. Lavrač. Prepričan je, da še vedno obstajajo velike zaloge neprodanih praznih stanovanj, kar gotovo zaviralno deluje na gibanje cen. "To dejstvo vpliva le na trg v globalu, v posameznih segmentih lahko ponudba celo zaostaja za povpraševanjem in nepremičnine gredo za med, saj ni recimo ponudbe manjših in energetsko sodobnejših hiš, ki bi odražale že nižje, pokrizne cene zemljišč," meni.

So cene še vedno previsoke?

"Vedno, ko se srečamo z novimi podatki o padanju cen nepremičnin, se porajajo vprašanja, ali smo že na dnu, ali se bo padec nadaljeval ali pa se bodo cene začele zviševati. No, cene so bodo gotovo nekoč zvišale, dejansko nas zanima, kdaj je najbolj verjetno, da se bo sprememba smeri gibanja cen zgodila. Če bi to ocenili, bi nas nadalje zanimalo, v kakšnem tempu se bodo cene spreminjale in kakšne spodnje in zgornje nivoje lahko cene dosežejo. S tem se ukvarjamo, ker ima to miganje krivulje velike ekonomske posledice za kupce in za prodajalce, tudi za gospodarstvo v celoti," razmišlja dr. Lavrač.

Prihodnosti ni mogoče napovedati, pravi, pač pa lahko opozorimo na tiste dejavnike, ki pomembnejše in trajnejše vplivajo na gibanja cen v Sloveniji, ne glede na konkretne številke, dosežene v posameznem četrtletju. In pojasnjuje: "V strokovni literaturi pri presojanju doseženega nivoja cen nepremičnin prevladuje uporaba dveh indikatorjev. Pri prvem cene primerjamo z dohodki, pri drugem pa z najemninami in ob danih obrestnih merah. V ravnotežju, v dolgoročnem povprečju, so ta razmerja razmeroma stabilna in odražajo osnovne ekonomske zakonitosti, zato daljša odstopanja niso vzdržna. Glede na te indikatorje, ne da bi se spuščali v metodološka vprašanja, lahko v grobem sodimo, da so cene nepremičnin pri nas še zmeraj previsoke, da bi bile vzdržne. Vendar se pogosto prehitro poenostavlja, da trg stalno deluje v smeri zmanjšanja neravnotežja. V resnici so možna daljša obdobja neravnotežja in celo obdobja, ko se odmik od neravnotežja povečuje in ciklični dejavniki prevladajo dolgoročne ekonomske zakonitosti.

Če se sedaj usmerimo v gospodarski cikel, lahko ugotovimo, da so v državah, kjer je bila rast cen nepremičnin pred krizo največja, doseženi po zadnji krizi tudi največji padci cen nepremičnin."

Po njegovem smo v Sloveniji dosegli šele polovico padca cen, ki so ga že doživele druge države s podobnimi neravnotežji na nepremičninskem trgu. "Tudi ta moment nas vodi v sklep, da je še dovolj prostora za nadaljnje padanje cen. Mogoče najpomembnejše dejstvo, ki me prepriča za sklep, da bodo pri nas cene nepremičnin še nekaj let padale približno v dosedanjem tempu, se skriva v tem, da prava poplava ponudbe nepremičnin šele prihaja. Slaba banka še ni prišla niti do lastništva zastavljenih nepremičnin, ki se skrivajo v prevzetih terjatvah do podjetij, še manj do gospodarjenja z njimi, prestrukturiranja in prodajanja. Pri bankah in v stečajnih postopkih podjetij so blokade odločanja in številni nedokončani postopki, ki preprečujejo, da bi nepotrebne nepremičnine prišle na trg. V tem obdobju, ko se topi premoženje upnikov in države, stečajni upravitelji, odvetniki, svetovalci in banke krasno živijo. Vse se pokaže v bančni luknji, ki jo polnijo davkoplačevalci, vendar se tudi tu kažejo meje. Zato mislim, da se bodo postopki morali pospešiti in da se bodo nepremičnine morale začeti bolj množično prodajati," razlaga dr. Lavrač.

Slovenija dražja od Hrvaške

In Hrvaška? Predvsem ob njihovi obali ugotavljajo, da so mnoge najbolj kvalitetne in atraktivne nepremičnine že prodane. Po mnenju Diega Potočnika iz agencije Sonce nepremičnine, ki je na hrvaškem trgu precej navzoča, se je v zadnjih šestih letih na Hrvaškem malo gradilo, zato so kakovostne nepremičnine že večinoma prodane in "prebrane". Tam so cene že tradicionalno tudi za petino nižje kot na Slovenskem primorju, zato ne preseneča, da so bili državljani Slovenije s skoraj tretjinskim deležem v zadnjih dveh desetletjih najpogostejši tuji kupci nepremičnin na Hrvaškem. Tudi spletni portal Global Propety Guide kaže na razlike v cenah slovenskih in hrvaških nepremičnin. Na svetovni lestvici najdražjih kvadratnih metrov stanovanjskih površin se je Ljubljana s 3380 evri za kvadratni meter znašla na 47. mestu, Zagreb z 2736 evri na 62.

Po nekaterih podatkih naj bi imeli slovenski državljani na Hrvaškem nekaj več kot sto tisoč nepremičnin, večinoma stanovanj, apartmajev in počitniških hiš ob obali Jadrana. Na Hrvaškem je tudi od njenega vstopa v EU veliko lažje kupiti nepremičnino kot kdaj prej, slovenskim in drugim državljanom EU ob nakupu nepremičnine na Hrvaškem od 1. februarja dalje ni več treba prositi za dovoljenje hrvaškega pravosodnega ministrstva, tudi nakup preko podjetja, za katerega so se odločali mnogi, ki so želeli kupiti nepremičnino na Hrvaškem, ni več potreben.

Sicer pa se cene tudi tam že od leta 2008 vztrajno znižujejo, a kot pravi Potočnik, naj bi se večletno padanje cen na hrvaškem nepremičninskem trgu po predvidevanjih kmalu ustavilo. Za slovenske kupce na hrvaški obali naj bi bile zanimive zlasti nepremičnine za slovensko državno mejo in do Rovinja, cenjene so tudi nepremičnine v Opatiji z okolico in na otoku Krku. Okoli 45 kvadratnih metrov velik apartma na Pagu, ki je od morja oddaljen okoli sto metrov, je mogoče kupiti za okoli 75.000 evrov, podobnega v Novigradu za več kot 100.000 evrov. Nepremičnine na nekoliko slabših lokacijah in nekaj kilometrov od morja so kupcem na voljo tudi že za manj kot tisoč evrov za kvadratni meter. Po podatkih geodetske uprave se povprečna oglaševana cena rabljenega stanovanja na območju Kopra giblje od 2000 do 2200 evrov za kvadratni meter, na hrvaški obali pa so po podatkih tamkajšnjih spletnih portalov cene za okoli 20 odstotkov nižje. Najdražje nepremičnine so še vedno ob obali na območjih Dubrovnika, Splita in Reke, najcenejše na območju Senja. Sodeč po nekaterih hrvaških virih, naj bi bil Split celo za 12 odstotkov dražji od najdražjih španskih mest (Madrida in Barcelone), kjer so v zadnjih petih letih cene padle za kar 35 odstotkov.

Po podatkih hrvaškega spletnega portala Real Estate je bilo treba v letošnjem aprilu za kvadratni meter stanovanjske površine v dubrovniško- neretvanski regiji v povprečju odšteti 2761 evrov, v splitsko-dalmatinski 2150, zadrski 1914 in istrski regiji 1791 evrov. Med brskanjem po spletnem portalu Global Property Guide, ki oglašuje tudi hrvaške nepremičnine, beremo: 3-sobno stanovanje v starejši kamniti stavbi v Splitu za 180.000 evrov, 2-sobno stanovanje, prav tako v Splitu, 244.000, pa ena izmed tamkajšnjih vil za 980.000 evrov ...

Sicer pa cene in interes kupcev krojijo tudi davki, ki jih lastniki nepremičnin na Hrvaškem plačujejo za svoje nepremičnine. Zdaj velja letna občinska dajatev, davek na vikende, apartmaje, počitniške hišice v višini od 5 in 15 kun (od približno 0,7 do 2 evra) na kvadratni meter, odvisno od določil občine, v kateri je nepremičnina.

Vir: Večir